SCI ou SARL de Famille ?

30 septembre 2020 / Fiscalité

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Outil de gestion immobilière par excellence, la SCI (Société Civile Immobilière) présente de multiples avantages. Avant de se lancer dans sa création, il convient toutefois de comprendre son fonctionnement, notamment en matière de fiscalité. Voici donc tout ce qu’il faut savoir au sujet de la SCI.

SCI : définition.

La SCI est une société qui se destine à l’acquisition de biens immobiliers. S’agissant d’une société, sa création requiert au minimum deux associés, dont un gérant, c’est-à-dire le représentant légal de la SCI. Précisons qu’il est possible d’intégrer une SCI en tant que personne physique ou en tant que personne morale.

Les quotes-parts des associés sont définies dans des statuts qui mentionnent également le capital de la SCI, son siège social, l’identité du gérant ainsi que les différentes modalités de fonctionnement.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Investir dans une SCI est avantageux à de nombreux égards :

– Transmission simplifiée : en cas de décès d’un associé, ses parts dans la SCI sont automatiquement transmises à ses ayants-droits. Ces derniers ont alors le choix entre devenir associés à leur tour ou vendre leurs parts pour en retirer une somme d’argent. Par ailleurs, un abattement fiscal peut être appliqué à la transmission parent-enfant(s).
– Flexibilité fiscale : la SCI peut choisir le régime fiscal qui convient le mieux tant à la société civile elle-même qu’aux associés.
– Emprunt facilité : en tant que société, la SCI peut contracter un crédit en son nom. Les démarches sont évidemment plus simples que dans le cadre d’un prêt au nom d’un particulier.
– Sortie d’investissement simplifiée : la SCI n’est pas contrainte à une vente forcée du bien acquis si un associé cède ses parts sociales.
– Gestion assouplie : l’unanimité n’est pas obligatoire au cours des prises de décision. Les dispositions applicables sont en effet celles mentionnées dans les statuts de la SCI.

Zoom sur la fiscalité d’une SCI.

L’argent généré par une Société Civile Immobilière peut être imposé à l’IR (impôt sur les revenus) ou à l’IS (impôt sur les sociétés). Avant de faire votre choix, il est plus judicieux de cerner les spécificités de chacun de ces régimes.

Par défaut, la SCI est soumise à l’IR. On dit qu’elle est transparente. La SCI elle-même n’a donc aucun revenu déclaré. En revanche, chaque associé s’acquitte d’impôts calculés sur les revenus fonciers qu’ils gagnent par le biais de la SCI. Les associés ont la possibilité d’opter pour le micro-régime foncier à condition que les revenus imposables se limitent à 15 000€.

Les plus-values sont calculées au prorata lorsque la SCI choisit l’IR comme régime fiscal. Le calcul en question se base sur la durée de détention de parts. Cette dernière commence à la date d’acquisition de parts dans la société et non à la date d’acquisition d’un immeuble. Après 22 ans de détention, les cessions sont exonérées d’impôts en ce qui concerne les plus-values en question.

Important : les SCI soumises à l’IR ne peuvent proposer que des contrats de location non meubléeÀ noter : la réalisation d’une activité commerciale dans une SCI est tolérée par l’administration fiscale, si elle ne représente pas plus de 10% du chiffre d’affaires.

SCI et plus-value.

En effet, faire de la location meublée avec une SCI apporte un certain nombre de conséquences fiscales immédiates telles que taxation des plus-values latentes, détermination du résultat selon les règles de l’impôt sur les sociétés, les sorties de trésorerie sont imposées au niveau des associés, etc.

Les règles de l’impôt sur les sociétés sont défavorables au moment de la revente de l’immeuble et c’est pourquoi il est déconseillé au client dans cette situation de vendre leur bien.

En effet, la plus-value imposable sera augmentée des amortissements déduits, ce qui augmente significativement le montant de la plus-value et donc l’impôt à payer et le fait de sortir la trésorerie de la SCI déclenche un second niveau d’imposition au niveau des associés (dividendes), ce qui alourdit le coût fiscal de la cession de l’immeuble.

Pourquoi transformer votre SCI en SARL de Famille ?

En revanche un autre choix s’offre aux SCI qui veulent faire de la location meublée tout en conservant l’option à l’IR et le principe de la transparence. Il s’agit de transformer celle-ci en SARL de famille avant toute action ou mise en location du/des biens en meublé. Cette transformation a de nombreuses conséquences fiscales et sociales.

SARL de Famille : définition.

La SARL de famille est une société à responsabilité limitée ayant opté pour le régime des sociétés de personnes. Avec cette option, la société devient « semi-transparente » fiscalement et n’est plus soumise à l’impôt sur les sociétés.

Zoom sur la fiscalité d’une SARL de Famille.

Autrement dit, une SARL de famille a le même régime fiscal qu’une SCI.

Les revenus de location meublée perçus par la SARL de famille seront imposés au niveau des associés, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (avec le droit d’amortir le bien).

En outre, lors de la revente du bien la plus-value est imposée comme une plus-value immobilière réalisée par un particulier, ce qui permet de bénéficier notamment des abattements pour « durée de détention ».

Les contraintes d’une SARL de Famille.

Néanmoins, il est important de signaler que ce type de structure présente quelques inconvénients qu’il est important de savoir avant de prendre toute décision.

  • Il n’est pas possible de faire de la location nue dans une SARL de famille.
Confiez la transformation votre SCI et la comptabilité de votre SARL de Famille à un cabinet d’expert-comptable spécialisé.

La transformation de votre SCI et la comptabilité de votre SARL de Famille sont assez complexes. Il faut donc des compétences confirmées dans le domaine. La meilleure option sera de ce fait de confier la tâche à un cabinet d’expert-comptable spécialisé, comme LM Partenaire, qui vous fera profiter d’un accompagnement adapté au fonctionnement de votre société.

Les cabinets d’experts-comptables spécialisés interviennent dans de nombreux domaines complémentaires. À la création de la SARL de famille, ces professionnels se chargent des différentes formalités d’immatriculation. Ils vous aident à choisir l’option fiscale la plus avantageuse et transmettent votre choix aux administrations fiscales.

Durant toute la durée de vie de la société, l’assistance d’un expert-comptable vous soulagera des tâches courantes. Cela inclut la tenue trimestrielle de la comptabilité, les déclarations fiscales suivant les formulaires 2031, 2033-A, 2033-G, 2042-C. Ajoutez à cela qu’un professionnel spécialisé vous garantit un accompagnement sur-mesure dans vos différentes démarches de demandes de remboursement de taxes.

La transformation d’une SCI en SARL de Famille est un choix astucieux pour optimiser son patrimoine et investir dans l’immobilier sans forcément nécessiter un apport très conséquent. Pensez à vous faire épauler par un cabinet d’expert-comptable spécialisé pour éviter les pièges fiscaux et tirer pleinement profit de votre activité.